다주택자 양도세 중과 유예가 오는 5월 종료 예정입니다. 연장 여부가 불투명한 가운데 시장 반응과 매도 전략, 정부의 선택 가능성을 짚어봅니다.
2026년 새해가 시작되자마자 부동산 시장에 또 하나의 중대한 변수로 떠오른 이슈가 있다.
바로 오는 5월 9일 종료 예정인 ‘다주택자 양도소득세 중과 유예’ 조치다.
윤석열 정부 시절 매년 시행령 개정을 통해 연장되어 온 해당 유예는, 정권 교체 이후 이재명 정부가 출범한 가운데 아직까지 연장 여부가 명확히 밝혀지지 않은 상태다.
시장에서는 정책의 방향성에 따라 매도 전략을 고민하는 다주택자들의 셈법이 한층 복잡해지는 분위기다.
최대 82.5% 실효세율…다주택자들 “팔 수도, 안 팔 수도 없는 상황”
현재 조정대상지역 내 다주택자에게는 기본 양도세율(6~45%)에 중과세율 20~30%포인트가 추가된다.
여기에 지방소득세까지 포함하면 실효세율은 최대 82.5%에 달할 수 있다.
이러한 세 부담 때문에 그간 다주택자들은 유예기간을 활용해 매도 타이밍을 조율해 왔지만,
유예가 종료될 경우 사실상 양도 차익 대부분이 세금으로 환수되는 셈이기 때문에 시장에 상당한 파장을 불러올 수 있다.
유예 종료까지 4개월…현실적 제약은 여전
중과 유예 적용을 받기 위해서는 5월 9일 이전에 잔금 지급 또는 등기 이전이 완료되어야 한다.
하지만 현재 서울 전역 및 경기 주요 지역이 토지거래허가구역으로 묶여 있어, 매도 절차가 그리 간단치 않다.
토지거래허가를 받는 데만 최소 2~3개월이 소요되며, 세입자가 거주 중인 경우 계약갱신청구권 등으로 인해 추가 시간이 필요하다.
결국 1~2월 내에 계약이 체결되지 않으면 사실상 유예 혜택을 받기 어려운 셈이다.
급매물 증가 vs 매물 잠김…시장 방향은 불확실
정부가 유예 종료를 선택할 경우, 다주택자들은 세 부담을 피하기 위해 급매물을 시장에 내놓을 가능성이 있다.
이는 공급 증가로 이어져 단기적으로는 가격 안정 효과를 유도할 수 있다.
반면, 최근 1년 사이 서울 아파트값이 8% 이상 상승하는 등 여전히 상승세가 이어지고 있는 상황에서,
일부 보유자들은 “지금은 팔 시기가 아니다”라며 매물 회수 및 보유 전략으로 돌아설 수 있다는 분석도 있다.
이른바 ‘매물 잠김’ 현상이 심화될 경우, 오히려 시장에 매물 부족 현상이 발생하며 가격 상승을 부추기는 역효과도 배제할 수 없다.
6월 지방선거 앞둔 정부, 정책 판단의 시험대
현재 정부는 양도세 중과 유예 연장 여부에 대해 공식적인 입장을 내놓지 않고 있다.
하지만 오는 6월 지방선거를 앞두고 수도권 민심을 고려하지 않을 수 없는 만큼,
일각에서는 한 차례 더 유예를 연장하거나, 중과세율을 일부 조정하는 타협안이 나올 가능성도 제기된다.
시장 전문가들은 “정부가 유예 여부를 조기에 명확히 해주는 것이 시장 혼란을 줄이는 데 필수*라고 지적한다.
보유자라면 지금이 포트폴리오 점검 시점
다주택자라면 지금 시점에서 정부 발표에 촉각을 곤두세우는 것과 동시에,
최악의 시나리오(유예 종료 시 전면 중과 적용)를 가정한 자산 재편 전략이 필요하다.
정책 방향은 정치 일정, 부동산 시장 흐름, 여론 등 다양한 변수에 따라 언제든지 바뀔 수 있는 만큼,
한 걸음 앞서 움직이는 선제적 대응 전략이 어느 때보다 중요해진 시기다.
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