📢 2025년 부동산 규제 핵심 요약 – 서울 전역, 토지거래허가제 본격 시행!
2025년 10월부터 서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가제 적용구역으로 지정됩니다.
이 글에서는 실거주 의무, 대출 제한, 취득세 신고 기준 등 부동산 거래 전 꼭 알아야 할 핵심 내용을 시나리오 예시와 함께 정리합니다.
📌 토지거래허가제란?
토지거래허가제는 정부가 지정한 구역 내에서 부동산 투기를 차단하고, 실수요자 중심의 거래 질서를 확립하기 위해 도입된 제도입니다.
사전 허가 없이는 거래 자체가 법적으로 효력이 없습니다.
- 투기 수요 억제
- 실수요자 보호
- 지역 개발의 안정성 확보
🗺️ 적용 지역
- 서울 전 지역: 25개 자치구 전체
- 경기 12개 지역: 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남
시행일: 2025년 10월 20일부터 적용
🏠 아파트 매수 시 ‘2년 실거주’ 조건
- 매수 후 2년 이상 실거주 필수
- 전세 끼고 매수하는 갭투자 방식 금지
- 실거주 불이행 시 허가 취소 또는 과태료 부과 가능
💸 대출 제한 강화
| 주택 시세 | 대출 최대 한도 |
|---|---|
| 15억 원 이하 | 6억 원 |
| 15억 ~ 25억 원 | 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 |
※ 전세대출 이자도 DSR에 포함되어 전체 대출 가능 금액이 줄어듭니다.
🧾 취득세 신고 기준 변경
- 일반지역: 잔금일 기준 60일 이내 신고
- 허가구역: 허가일 기준 60일 이내 신고 (잔금일 아님!)
📍 시나리오 예시
예시: 직장인 A씨는 2025년 11월 서울 마포구 아파트를 전세를 끼고 매수하려 했지만, 10월 20일부터 토지거래허가제가 시행되어 구청 허가가 필요했습니다.
실거주 계획이 없던 A씨는 허가를 받지 못했고, 계약도 무효 처리되었습니다.
✅ 이런 분들은 꼭 확인하세요
- 수도권 아파트 매수 예정자
- 전세 끼고 부동산 투자 고려 중인 분
- 증여 또는 상속 예정인 토지를 보유한 가족
- 실거주 요건 없이 단기 투자 전략을 세운 분토지이음 – 토지이용계획 열람 (Eum.go.kr)
🧭 추천 사이트 링크
📌 국토부 ‘토지이용규제정보서비스(LURIS)’ 접속이 원활하지 않을 경우, 아래 대체 사이트(토지이음, 서울시 부동산 정보광장)를 통해 동일한 정보를 조회하실 수 있습니다:
서울시 부동산정보광장
📌 토지·주택 보유자 체크리스트
- 보유 부동산이 허가구역인지 확인: 국토부 토지이용규제정보서비스나 해당 지자체 부동산정보시스템을 통해 현재 내 부동산이 토지거래허가구역에 포함되는지 먼저 확인하세요. 허가구역이면 추후 매도 시 매수인이 구청 허가를 받아야 합니다.
- 10월 20일 이전 매도 계획이 있다면 신속하게 계약 + 실거래신고까지 완료: 허가제 시행일 이후에는 ‘계약서만 작성된 상태’로는 허가 대상이 됩니다. 계약 체결 + 실거래신고 완료까지 되어야만 허가 없이 거래한 것으로 인정됩니다.
- 매수 수요 감소 가능성 대비: 실거주 요건과 대출 제한으로 인해 갭투자 및 단기투자 수요가 줄어들 수 있습니다. 장기 보유 전략, 가격 재조정 등의 유연한 대응이 필요합니다.
- 증여·상속 시 유의: 증여나 상속은 허가 자체는 필요 없지만, 증여받은 자녀가 실거주 요건을 이행해야 할 수도 있고, 취득세 신고도 허가일 기준 60일 이내에 해야 하므로 신고 기준을 정확히 확인하세요.
- 매수할 부동산이 허가구역인지 사전 확인: 계약 전 반드시 해당 부동산이 토지거래허가구역에 포함되는지 확인하세요. 구청, 공인중개사무소 또는 LURIS에서 확인 가능합니다.
- 실거주 목적 증빙 서류 사전 준비: 허가 신청 시 필요한 문서로는 자금조달계획서, 입주계획서, 가족관계증명서, 전입 예정일 등이 있습니다. 투자 목적이 의심되면 허가가 불허될 수 있으니 꼼꼼히 준비하세요.
- 2년 이상 실거주 가능 여부 확인: 허가 받은 이후에는 2년 실거주 조건이 반드시 적용됩니다. 전세를 끼고 매수하는 갭투자는 허용되지 않으며, 조건 미이행 시 허가가 취소될 수 있습니다.
- 대출 여력 사전 점검:
주택 시세 구간에 따라 대출 가능 최대 금액이 제한됩니다.
- 15억 원 이하: 최대 6억 원
- 15억 ~ 25억 원: 최대 4억 원
- 25억 원 초과: 최대 2억 원
- 취득세 신고 기준 재확인: 허가구역에서는 계약서 날짜나 잔금일이 아니라 허가일 기준 60일 이내 신고가 원칙입니다. 이를 놓치면 가산세 등의 불이익이 발생할 수 있으니 일정 관리를 철저히 하세요.
📌 토지·주택 보유자 체크리스트 (매도 예정자용)
📌 부동산 매수자 체크리스트 (구매 예정자용)
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전세를 끼고 아파트를 살 수 있나요?
A. 아니요. 토지거래허가 후 매수한 경우 2년 이상 실거주해야 하므로 전세를 끼고 매수하는 ‘갭투자’는 허용되지 않습니다.
Q2. 허가 없이 계약하면 어떻게 되나요?
A. 계약은 무효이며, 실거래 신고나 등기 진행도 불가합니다. 반드시 구청 허가를 받은 후 계약을 체결해야 법적 효력이 인정됩니다.
Q3. 실거주 조건을 지키지 않으면?
A. 허가가 취소되거나 과태료가 부과될 수 있습니다. 실거주 계획서를 제출하고 이행하지 않으면 행정처분 대상이 됩니다.
Q4. 오피스텔도 허가 대상인가요?
A. 아니요. 이번 조치는 아파트, 연립, 다세대 주택을 대상으로 하며 오피스텔은 제외됩니다.
Q5. 단독주택도 포함되나요?
A. 현재 기준으로 단독주택은 허가 대상에서 제외되어 있습니다.
Q6. 증여받은 땅도 허가가 필요한가요?
A. 증여 자체는 허가 대상이 아니지만, 이후 활용(매도, 개발) 시에는 허가 조건을 따르게 됩니다.
Q7. 대출 한도는 어떻게 바뀌었나요?
A. 주택 시세에 따라 15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과는 2억까지 대출이 제한됩니다. 전세대출 이자도 DSR에 포함됩니다.
Q8. 취득세는 언제까지 신고해야 하나요?
A. 허가일 기준 60일 이내에 반드시 신고해야 하며, 잔금일은 기준이 아닙니다.
Q9. 규제는 언제까지 적용되나요?
A. 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 시행되며, 추후 연장 가능성도 있습니다.
Q10. 허가 신청은 누가 하나요?
A. 매수인이 직접 신청하거나 공인중개사가 대행할 수 있습니다. 입주계획서, 자금조달계획서 등 구비서류가 필요합니다.
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